¿Como hacer frente a una derrama?

Rehabilitación de la fachada, poner un ascensor, rotura de elementos comunes… La convivencia vecinal se puede ver interrumpida o incluso truncada por cualquiera de los anteriores motivos, lo que tiene como desenlace una derrama. Temida palabra por lo que en sí supone: gasto.

La morosidad vecinal es uno de los grandes problemas de las comunidades de vecinos, según el III Estudio Global sobre la morosidad en las Comunidades de Propietarios en España que el Observatorio de las Comunidades de Propietarios ha llevado a cabo, en 2013 se llegó a los 1.798 millones de euros de impago. Tener que hacer frente a una derrama es un gasto que ningún vecino desea pero que cuando se presenta no se puede eludir, por lo que es importante no contribuir al aumento del impago en las comunidades. Además es de obligatorio tanto por parte de la comunidad como por parte de cada vecino el cumplimiento la Ley de Propiedad Horizontal, encargada de regular este asunto.

Aspectos a tener en cuenta antes de iniciar obras en casa

 

Es habitual que la reforma de una vivienda pueda ocasionar problemas. No sólo las molestias e incomodidades propias de tener que soportar una obra en el domicilio propio, sino también pueden surgir problemas desde el punto de vista legal.

En este sentido, son varios los aspectos que deben tenerse en cuenta y se concretan en tres ámbitos independientes pero que, a su vez, están relacionados: la vía administrativa, la propiedad horizontal y el derecho de obligaciones y consumo.

AYUDAS PARA RESINTONIZAR LA TDT

Desde el 26 de octubre se pueden reprogramar las nuevas frecuencias de los canales de televisión digital terrestre (TDT), que se resintonizan para dejar espacio libre a la red móvil 4G y ganar velocidad de navegación. El proceso debe estar listo antes del 1 de enero de 2015.

CAFBL Recordatorio a tener en cuenta para abrir las piscinas

 

Ante las constantes preguntas sobre la apertura de piscinas y sobre cuál debe ser la intervención del Administrador de Fincas en estas situaciones, te recordamos que el Real Decreto Ley 21/2020 de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por la COVID 19, NO modifica la Orden del Ministerio de Sanidad 414/2020 de 16 de mayo, que marca, por aplicación analógica, los requisitos de apertura que deben cumplir las piscinas comunitarias.

Cómo ya hemos informado en anteriores circulares, si bien las piscinas comunitarias no se nombran en la Orden 414, equiparándolas a las recreativas al efecto de cumplir las medidas establecidas en la legislación que las regula. Esta interpretación fue ratificada por el Ministerio de Sanidad en la carta remitida al Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España.

Las medidas mencionadas imponen cumplir una serie de requisitos de carácter sanitario, para poder abrir las piscinas comunitarias. Ante esta situación, el Administrador de Fincas debe comunicar y asesorar las juntas directivas sobre las exigencias legales que se deben cumplir, siendo suficiente remitiendo las circulares enviadas por este Colegio donde se detallan puntualmente estos condicionados.

Se recuerdan los requisitos más importantes sobre la apertura de piscinas, sin prejuicio de remitirnos a anteriores informaciones más extensas:

  • Aforo exigible: El Art. 44 de la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, dice que “el aforo máximo permitido será del treinta por ciento de la capacidad de la instalación, siempre que sea posible respetar la distancia de seguridad de 2 metros entre usuarios. En caso contrario, se reducirá el aforo al efecto de cumplir con la distancia de seguridad”. De manera que continua vigente el aforo del 30% en piscinas.

Para el vaso de la piscina, tanto el CTE DB SI-3 como el RD 80/1998, establecen un aforo de 2 m²/persona. Para la zona de playa, el CTE DB SI-3 establece un aforo de 4 m²/persona para piscinas públicas, lo cual se tomará como base por similitud o analogía. La forma del control del aforo lo determinará la Comunidad.

  • Acceso a la piscina: Se requiere obtener cita previa organizando horarios por turnos. Fuera de este tiempo de uso no se podrá permanecer en la piscina.
  • Medidas en las zonas de estancia o tránsito de bañistas: Se debe establecer una distribución espacial para garantizar perímetros de seguridad de mínimo, 2 metros entre los usuarios, señalizando mediante bandas u otros elementos en el suelo que limiten los espacios. Todos los objetos personales como toallas, dispensadores de crema, calzado de uso exclusivo para piscinas, mochilas, etc., deben permanecer dentro del perímetro de seguridad establecido, evitando el contacto con el resto de los usuarios.
  • Higienizar: Se deberá limpiar y desinfectar antes de la apertura de la instalación y al menos dos veces más al día. Se dispondrá de un protocolo escrito de limpieza y desinfección que la Comunidad tendrá a disposición de las autoridades sanitarias si se le requiere en algún momento.
  • Control de la calidad del agua: Mediante un dosificador automático o al menos 3 veces al día.

Insistimos que no es obligación del Administrador de Fincas tomar decisiones sobre si se abre o no la piscina. Su deber se limita a asesorar por escrito a las comunidades sobre la obligación de cumplir las medidas sanitarias exigibles para la apertura, lo cual se incluye dentro de la diligencia debida, rigor, principio de cautela y profesionalidad del Administrador de Fincas Colegiado. Después de esto, y consultando también al mantenedor de la piscina, la gestión y control del riesgo que se realice es responsabilidad exclusiva de la comunidad, correspondiendo al/la presidente/a y junta directiva decidir si se abren o no las instalaciones y si se hace en conformidad a la legislación informada. Con todo, la Comunidad deberá conocer que, si se dan denuncias o inspecciones sobre eventuales incumplimientos en el uso de la piscina, o si hubiera un rebrote de la Covid19 ubicado en esta zona común, cada una de estas circunstancias pueden dar lugar a sanciones muy severas.

En este sentido, el Real decreto 742/2013, de 27 de septiembre, que marca los criterios técnico-sanitarios de las piscinas, concreta en su artículo 16 el régimen sancionador, señalando que, sin prejuicio de otra normativa que pudiera resultar aplicable, el incumplimiento de las disposiciones de este Real Decreto podrá dar lugar a la aplicación de las sanciones establecidas en la Ley 14/1986, de 25 de abril, General de Sanidad y en la Ley 33/2011, de 4 de octubre, General de Salud Pública.

No obstante, el día 21 de junio acaba el estado de alarma, de manera que la Generalitat de Catalunya, asumiendo sus propias competencias, podría legislar sobre los requisitos de apertura de las piscinas comunitarias, pudiendo cambiar los criterios anteriores o haciéndolos menos rigurosos. Cuestión que, de momento, no deja de ser una hipótesis.

 

Como deben ser las viviendas accesibles para discapacitados?

En uno de cada cinco hogares vive al menos una persona con discapacidad. Las nuevas edificaciones aplican la normativa para que sean accesibles, pero los inmuebles de más de 25 años no suelen estar adaptados. Algunas inmobiliarias han tenido la iniciativa de especificar ya en sus anuncios si están adaptadas a personas en silla de ruedas y con movilidad reducida.


En España hay alrededor de 3’8 millones de persones que tienen algún tipo de discapacidad. Según el Instituto Nacional de Estadística, en uno de cada cinco hogares españoles vive al menos una persona con discapacidad, el 20% de los hogares. Para instalar una rampa y/o ascensor entra en juego la Ley de Propiedad Horizontal. Hoy, en la mayoría de las edificaciones de nueva construcción, ya se aplica la normativa para que sean accesibles. Sin embargo, los inmuebles que tienen más de 25 años no suelen estar adaptados. De modo que para casi 4 millones de personas, encontrar una casa adaptada a sus necesidades puede ser una odisea, ya que el parque español de viviendas no está preparado. En general, el edificio no preparado no se adapta hasta que existe una necesidad por parte de algún vecino de disponer de una rampa y/o ascensor. Entonces entra en juego la Ley de Propiedad Horizontal. Desde su reforma de 2003 la ley requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, para obligarles a realizar obras de adaptación (esta mayoría sólo se exige cuando las obras para dotar de accesibilidad al inmueble exceden del importe de doce mensualidades de gastos ordinarios).

 

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